高層ビル、大規模開発が進行中

Jun 06, 2023

サンタモニカで提案されている 16 件の大規模プロジェクトは、市内の他の開発のほぼすべてを矮小化するでしょう。 これらのプロジェクトは、あらゆるゾーニング規定、高さ制限、および近隣の規範に違反しています。 彼らを止める方法はありません。 こうした大規模な開発を可能にした抜け穴を塞いだにもかかわらず、市議会は火曜日、職員の警告にもかかわらず開発を再開する危険があると可決した。

サンタモニカを襲う流星の開発ブームは衰えることなく続き、地元の建築規制をはるかに超える16件の大規模プロジェクトの申請が進んでいる。

これらのプロジェクトは、物議を醸しているプラ​​ザプロジェクト（4番目、5番目/アリゾナ州）や非常に議論の多いベルガモットビレッジプロジェクトの規模、高さ、範囲を超えており、現在完全に地元の管理の外にあります。 しかし、4,656 戸の新しい住宅を建設する計画が策定される中、サンタモニカ市議会は住宅規則に関して引き続きサイコロを振り続けています。 すでに承認された住宅計画を修正するというこの賭けは、市を州規制当局の怒りにさらす可能性があり、開発業者に希望通りの高さと幅の建設を完全に許可する可能性がある。

ここ数週間、市議会は開発に対する地元の管理を危うくする可能性のある 3 つのアイデアについて議論しました。 3件のうち2件では、市議会は州規制当局に対し、そのアイデアが実際に地域のゾーニング規則を無効にするかどうかを問うことを決議した。 3番目のケースでは、そうすることで市が州の要求する住宅規制に抵触する可能性があるとの警告にもかかわらず、4対3の多数決でメインストリートの潜在的な住宅開発を縮小することが可決された。

ハウジング要素

住宅要素は、必要な住宅の数とどこに建てるべきかを把握するために地方自治体が作成する計画です。

この論争全体は、市の住宅要素と市が住宅の増加を計画する必要性に起因しています。

カリフォルニア州当局は 8 年ごとに、州全体の住民のニーズを満たすためにどれだけの住宅を建設すべきかを決定します。 合計値は地域に割り当てられ、地域は個々の都市に番号を割り当てます。 各都市は、開発者が割り当てられた合計を構築できるようにする方針と手順を採用する必要があり、そうでない場合は罰則が科せられます。

現在のサイクルでは、サンタモニカには 8,874 戸の新しい住宅が割り当てられ、その 69% はさまざまな手頃な所得レベルにある必要があります。 新しい数字は、以前の割り当てである 1,674 ユニットをはるかに下回っています。 サンタモニカ当局は、州の要件を満たす計画を採用できなかったとき、違反に対する罰則が過去数年よりもはるかに厳しいことをすぐに知りました。

SMDP は過去のレポートで、失敗がどのようにして起こったかを調査しました。

その時点で、地元の開発業者は口語的に「ビルダーズ・レメディ」として知られる制度に飛びつき、最大18階建ての建物に4,562戸の住宅を含む16のプロジェクトを申請した。

ビルダーの救済策

1990 年以降、住宅法には「建設業者の救済策」が含まれています。プロジェクトが低所得世帯に少なくとも 20% 手頃な価格、または中所得世帯に 100% 手頃な価格である場合、都市のゾーニング規定や一般計画を回避することができます。

法律の複雑な性質と執行メカニズムの欠如により、この規定は数十年間にわたって使用されませんでした。

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「1980年以来、カリフォルニア州には、地方自治体が『あらゆる所得レベルで』公平な『地域の住宅ニーズ』に対応できるようにする野心的な計画枠組みが計画されてきた」とカリフォルニア大学の専門家グループの分析は述べている（クリストファー・S） . Elmendorf、Eric Biber、Paavo Monkkonen、Moira O'Neill) による 2019 年の法律分析。 「しかし、この枠組みは、地域の住宅目標を実際の生産に変換するための、不安定で複雑なベルトコンベアに依存していました。ベルトコンベアを監督していたのは、行政機関である住宅・コミュニティ開発局（HCD）であり、その規則には法的効力はありませんでした。そして地方自治体の住宅計画の妥当性に関する判決は裁判所から事実上何の尊重も受けなかった。」

歴史的に、準拠していない要素は都市にほとんど影響を与えませんでした。 著者らは、2年間にわたるいくつかの一見ささやかな法律変更がHCDの権限を集中させ、根本的に強化したと説明している。 著者らは、議会によって、開発候補地の分析を要求し、住宅の収容能力を評価し、潜在的な制約を正直に評価するHCDの能力が強化されたと述べた。 さらに、議員らはより厳格なコンプライアンステストと、コンプライアンス違反に対するより強力な罰則を制定した。

同団体は、「これら（および他のいくつかの）要素を組み合わせてみると、ほんの数年前には青ざめていたであろう行政介入が、今日では現実的な選択肢であることが明らかになる」と述べた。

数年が経ち、サンタモニカは現在の「ライブオプション」の実験場となりました。

ギャンブル

市庁舎は、準拠した住宅要素を採用することで、ゾーニング規則の制御を取り戻しました。 ただし、管理を維持するには、市役所は州が承認した政策とプログラムの変更を採用する必要があります。 ここ数週間でこうした議論が始まって以来、市議会は州に対し、地元の商店街（メイン通りやモンタナ州など）の区画整理案の一部を削減することと、手頃な価格の住宅要件を15％から20％に引き上げることで州の要件を満たすかどうか判断するよう求めてきた。 スタッフによると、どちらの措置もハウジング・エレメントを損なうものではなかったが、3月21日の評議会会議での投票により、安全でない方法で規則が変更されたという。

フィル・ブロック市議会議員は、住宅プロジェクトを作成するために組み合わせることができる平方フィートの量に上限を設けることを提案した。 ラナ・ネグレテ氏、クリスティーン・パラ氏、オスカー・デ・ラ・トーレ氏の支持を得た同氏の動議は、メインストリートの最大面積を15,000平方フィートから11,000平方フィートに削減した。 職員らは、州当局が既に承認されている住宅要素に対する抑制とみなした場合、今回の改正は見直しを引き起こすのに十分である可能性があると述べた。

「私は、人々がサンタモニカに来たのは、ビーチのおかげで、新鮮な空気のおかげで、そして高層ビルの街ではなかったからだ、と強く言いたい」とブロック氏は語った。 「私たちは人が詰め込まれるような街ではありませんでした。」

プロジェクト

将来の居住者が、1ベッドルーム380戸、2ベッドルーム20戸、3ベッドルーム5戸のアパートを「詰め込まれた」と見るかどうかは彼ら自身の意見によるだろうが、州の住宅規制への準拠の欠如が高層開発をもたらしたことは間違いない。

開発業者は、都市が住宅要素規則を遵守していないことを受けて、最初の書類に沿って住居を確保した後、正式に申請を提出するまでに 6 か月の猶予が与えられます。 これまでのところ、1215 19th St、1238 7th St、1420 20th St、1433 Euclid St、1437 6th St、1443 Lincoln Blvd、1518-1524 7th St、1557 7th St、1925 Broadway、601 Colorado Aveの正式な申請が届いています。

申請があった10件のプロジェクトのうち2件は6階建て（最小は34戸）、2件は11件、1件は12件、1件は15件、2件は16件、2件は18件（最大は405件）。 保留中のプロジェクトは 10 階から 15 階建てです。 リンカーン通りに並ぶ新しいアパートの建物は 5 ～ 6 階建てです。

市はプロジェクトを中止することができないにもかかわらず、建設に関連する標準的な経済的制約を考慮すると、どの提案も成功するという保証はありません。 ただし、続行するかどうかについては開発者がほぼ完全な裁量権を持っています。 近隣のいくつかの都市が州を訴えているが、その法的立場は不透明であり、州は遵守していない都市も訴えている。

サンタモニカ市の最近の取り組みについて州当局からのフィードバックはなく、メインストリートの最近の規模縮小を拒否した場合の罰則も予測できないため、住民はこの賭けが果たして報われるのか疑問を抱いている。

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マシュー ホールは、ロンドンのシティ大学で国際ジャーナリズムの修士号を取得し、2014 年から SMDP の編集長を務めています。SMDP で働く前は、一連の週刊紙を管理していました。